想要在德國安居置業或是投資房產，利用德國方便簡單的貸款政策，無疑是節約自身資本額度的好辦法。無論您是身在德國，還是居住在其它歐盟國家，只要具備相應資格，都可以在德國申請到貸款。
常見的抵押貸款的形式
德國住房金融體系是基於其銀行體系的，銀行體系在德國的歷史中發展很快。眾所周知，1960年以來的德國經歷了經濟騰飛的過程，銀行業是其中翹楚，從1960年至2006年，德國的銀行業的增長是國民生產總值的3倍之多。
2006年時，無論是銀行分行數量還是員工數量，德國都居於歐洲第一，形成了緊密聯繫的銀行網路。但是其股本贏利卻低於法國、英國、美國等國家，在2006年時僅3.5%。2006年以後德國進行了銀行體系的改革，採取了一系列開源（增加私人存款和貸款）節流（裁員、合併、減少政策干預）措施，現在已經屬於世界銀行體系最穩定並且富有競爭力的國家之一。
德國的房產金融體系主要分為建房互助儲蓄信貸社和抵押銀行貸款。在近年來德國房地產金融的發展中，建房互助儲蓄信貸社在住房貸款業務中的比重下降。其原因主要是：政府政策的支持和補貼的力度下降、外部經營環境的變化以及行業競爭。因此有更多的德國人選擇了20至30年的抵押貸款，這樣可以較少地降低生活品質，這也和德國穩定的經濟和較晚的退休年齡有關。
在德國最常見的抵押貸款的形式，是等額本息式貸款（Annuitätendarlehen）。如果簽訂這種貸款，在還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息），這樣可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便於每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸支出。一般是先還利息再還本金。
在德國其它貸款方式還包括與人壽養老保險相連的抵押貸款（Versicherungsdarlehen）、購房儲蓄貸款（Bauspardarlehen）等等。
個人貸款所需要的材料
不同的德國銀行需要的貸款材料不完全相同，但主要包括以下內容：
- 歐盟國籍提供身份證或者護照影本，非歐盟國籍提供護照以及有效的居留證明；
- 收入證明，這裡按照貸款人的屬性分為幾種情況：
a. 雇員：提供最近3個月工資單和上一年的報稅證明，如果上一年還沒有報稅，則提供上一年12個月的工資單。如果是在試用期，需要提供工作合同。
b. 公司總經理兼股東：提供公司成立章程，上一年12個月的企業評估報告（Betriebswirtschaftliche Auswertung，簡稱BWA），以及近兩年的公司財務報表以及報稅證明 。
c. 自由職業者和個體營業者：最新的BWA， 上一年12個月的BWA，近兩年的公司財務報表以及報稅證明 。
d. 房租收入證明 。
e. 其它收入證明 。 - 如果是私立醫療保險，須提供支出證明；
- 如果離異並且支付或者接受撫養費，也提供相關證明；
- 負債列表；
- 資產列表：如銀行存款、股票基金、儲蓄存款（Bausparkonto）等等。
以上貸款條件，對於德國以外的其它歐盟國家的購房者，也同樣適用。如果您在法國生活和工作，滿足以上條件，也可以提供同等材料向德國銀行申請貸款。
銀行收到申請和全部材料后，會逐步審核貸款人個人資料，包括到Schufa調查信譽證明，看貸款人有沒有欠債和破產紀錄，信譽評級要足夠好，銀行才會發放貸款。銀行同意貸款就會書面通知貸款人確認貸款及數額。
另外，貸款償還能力的確保 銀行還會敦促買主檢查現有保險是否足以應對緊急情況。常見的風險有貸款人失業或失去工作能力等，最好事先能考慮到潛在的危機，並有應對之策，而不是抱著僥倖心理。有時貸款申請被拒絕，也不見得是壞事，可能只是時機尚未成熟而已。
個人貸款的注意事項
對於德國的個人貸款，具體操作時，需要考慮以下注意事項：
- 貨比三家，各個銀行的服務還是有所不同，所以在德國一定要多比較，一般銀行會提供免費的資訊，貸款人可以比較報價裡面的管理和仲介費用，這項費用是在Effektivzins中體現。（注：Nominalzins是每月支付的实际利息率，Effektivzins则是加上银行各类费用的利息率。）
- 預估能夠貸款的最大額度，只需要明確銀行評估價格即可。銀行會對你要貸款的房子價值進行獨立評估，這個價值一般比賣價要低一些，銀行一般可以貸款估價的80%。
- 簽訂合同時，注意幾個指標：一個是要注意償還本金的速度的定義，儘量多於1%，最好是2%以上。這樣可以儘快還清貸款和節省利息開銷；另一方面注意追索權轉賣的條款。一些銀行有可能會不經貸款人的同意把追索權轉賣出去。
- 儘量簽長期合同，但是爭取特殊還款權（Sondertilgung）。目前德國屬於低利息期，所以為了長期鎖定低利率，儘量簽15或者20年的固定利率貸款合同；但對於長期和低還本貸款合同，最好獲取一個特殊還款期，這樣可以根據今後收入的增加，加速還款。
- 建議考慮使用遠期貸款（Forward Darlehen）。如果你的貸款合同幾年之後到期，為了鎖定目前的低利率，推薦使用遠期貸款。
- 對於購買期房的人，準備期利率（Bereitstellungszinsen）的高低就很重要。對於新房來說，貸款是根據建設進度分批撥付的。如果開發商拖延了工程進度，那麼不能按期支付貸款的話，就必須支付準備期利率了，這個利率一般為3%。貸款人可以對於免息的時間同銀行談判。
- 考慮國家政策性銀行——德國復興信貸銀行（KfW）的貸款，可以為貸款人提供不同專案的貸款優惠政策；同時也要注意州立銀行的優惠政策。
文|安瑞麗
